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이 주제는 부동산 실무·법무사 실무·토지개발 실무에서 매우 중요한 부분입니다.
지목변경은 단순히 “토지대장상의 글자만 바꾸는 것”이 아니라, 실제 개발행위·형질변경·건축허가 등의 일련의 행정절차를 모두 거친 뒤 마지막 단계에서 하는 것입니다.
아래는 임야 → 대지(또는 공장용지) 로 변경하는 실전형 절차와 주의사항을 순서대로 정리한 것입니다.
- 지목이란?
토지를 어떤 용도로 사용하는지에 대한 구분 (예: 임야, 대지, 공장용지 등) - 지목변경이 필요한 이유
실제 사용하는 용도와 지목이 다르면 건축허가, 세금, 매매 시 제한 등에서 문제가 발생할 수 있습니다.
🏞️ Ⅰ. 개요: ‘지목변경’의 개념과 성격
항목내용
| 지목의 의미 | 토지의 ‘주된 용도’를 나타내는 부동산공부상의 표시 (지적법 제2조) |
| 지목변경 시기 | 실제 용도 변경이 완료된 때 (토지이용상태가 현실적으로 달라진 경우) |
| 관할관청 | 시장·군수·구청장 (토지소재지 관할) |
| 관계법령 | 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(개발행위), 건축법, 산지관리법, 농지법, 지적법 등 |
⚠️ 핵심 포인트
지목변경은 “결과적 행위”입니다.
즉, 개발행위 → 형질변경 → 건축허가 → 사용승인 등 실질적 공사가 끝난 뒤에야 가능합니다.
🧭 Ⅱ. 임야 → 대지 또는 공장용지 전환 절차 개요
다음은 실무적으로 가장 많이 쓰이는 흐름입니다.
✅ 1단계. 사전검토 (입지 가능성 검토)
- 토지이용계획확인서 발급
- 토지이용계획확인서를 통해 다음 항목을 확인합니다.
- 도시지역 여부 (도시지역 / 관리지역 / 농림지역 / 자연환경보전지역)
- 용도지역·지구·구역 지정
- 행위제한 (개발행위 가능 여부)
- 도로접합 여부 (건축법 제44조)
- 토지이용계획확인서를 통해 다음 항목을 확인합니다.
- 산지전용 가능성
- 임야는 원칙적으로 산지관리법상 ‘산지전용허가’ 또는 ‘산지전용신고’ 대상입니다.
- 면적 660㎡(200평) 이상이면 허가, 그 미만은 신고 가능.
- 농지전용 여부
- 임야와 일부 접하는 경우 농지 포함 시 농지전용허가 필요.
- 환경·경사도 확인
- 경사도 25° 이상, 보전산지 등은 허가가 어려움.
✅ 2단계. 개발행위허가 신청 (국토계획법 제56조)
구분내용
| 관할청 | 시장·군수·구청장 |
| 대상행위 | 건축행위, 토지형질변경, 토지분할, 물건적치 등 |
| 제출서류 | 개발행위허가신청서, 토지이용계획도, 설계도서, 인허가의제서류 등 |
| 심사기준 | 주변 환경, 기반시설, 도시계획, 환경·경사도 등 |
⚙️ 개발행위허가가 사실상 지목변경을 위한 핵심 절차입니다.
이 허가 없이는 형질변경(절토, 성토, 정지) 자체가 불가능합니다.
✅ 3단계. 산지전용허가 (산지관리법 제14조)
- 임야를 다른 용도로 쓰려면 필수입니다.
- 관할기관: 시·군 산림과
- 제출서류: 산지전용허가신청서, 사업계획서, 지형도, 복구계획서
- 전용면적이 3만㎡ 이상이면 산림청장 허가, 그 미만은 지방자치단체장 허가
- 복구비 예치 필요 (공장용지 전용 시 비용 큼)
✅ 4단계. 형질변경 공사 실시
- 개발행위허가 및 산지전용허가를 받은 뒤, 실제 공사를 진행합니다.
- 절토·성토·정지공사
- 배수시설, 진입도로 확보
- 토지 경계 측량
📌 공사 완료 후에는 “준공검사”를 받아야 다음 단계인 지목변경이 가능합니다.
✅ 5단계. 건축허가 또는 공장설립 승인
▪ 대지로 변경하려는 경우
- 건축법상 건축허가 → 착공신고 → 준공검사 → 사용승인 절차.
▪ 공장용지로 변경하려는 경우
- 산업집적활성화 및 공장설립법에 따른 공장설립 승인(또는 신고) 절차.
- 통상 공장등록 완료 후 지목을 ‘공장용지’로 변경합니다.
✅ 6단계. 지목변경 신청 (마지막 단계)
구분내용
| 근거법령 | 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행규칙」 제83조 |
| 신청인 | 토지소유자 |
| 관할청 | 시장·군수·구청장 (지적과 또는 민원봉사과) |
| 제출서류 | 지목변경신청서, 공사준공확인서, 사용승인서, 공장등록증, 현황사진, 토지대장 사본 등 |
| 처리기간 | 약 7일 내외 (현장확인 포함) |
| 등록기준일 | 실제 이용상태 변경일 기준으로 지목변경 |
💡 대지로의 변경 예시:
- 임야에 주택 신축 → 건축물 사용승인 후 ‘대지’로 변경
💡 공장용지 변경 예시:- 임야에 공장 건축 → 공장등록 완료 후 ‘공장용지’로 변경
🧱 Ⅲ. 실제 행정 순서 요약 (실무용 흐름도)
[1] 토지이용계획확인서 확인 ↓ [2] 산지전용허가 또는 신고 ↓ [3] 개발행위허가 (국토계획법) ↓ [4] 형질변경공사 시행 (절토, 성토 등) ↓ [5] 건축허가 or 공장설립 승인 ↓ [6] 준공검사 및 사용승인 ↓ [7] 지목변경신청 (지적과) ↓ [8] 지적공부 변경 및 등기부 기재 정리
💰 Ⅳ. 비용 및
기간 예시 (임야 500평 기준)
구분내용예시비용(원)소요기간
| 산지전용허가 | 산림과 인허가 수수료, 복구비 예치 | 약 300만~700만 | 1~2개월 |
| 개발행위허가 | 설계비, 심의비, 도로·배수계획 포함 | 약 200만~500만 | 2~3개월 |
| 형질변경공사 | 절토·성토·정지공사 등 | 평당 3만~10만 | 1~2개월 |
| 건축허가 및 준공 | 용도·규모별 상이 | 1천만 이상 | 3~6개월 |
| 지목변경 신청 | 수수료 1~2만원 수준 | 1주일 | - |
⚠️ Ⅴ. 실무상 주의사항
- 도로접합이 필수
- 폭 4m 이상 도로와 접하지 않으면 건축불가 → 대지로 변경 불가.
- 산지전용 불가지역
- 보전산지, 임업용 산지, 공익용 산지 등은 전용 금지.
- 형질변경만 하고 방치 시
- 불법 형질변경으로 간주 → 원상복구 명령 및 과태료 부과.
- 지목변경시점 착오 주의
- 실제 건축물 ‘사용승인일’을 기준으로 지목변경.
- 미리 변경 신청하면 반려됨.
- 복구비 예치금 환급
- 산지복구 완료 또는 공장 준공 후 복구비 반환 신청 가능.
📄 Ⅵ. 실전 팁
- 설계사무소 또는 측량업체를 통해 개발행위허가 + 산지전용허가 + 지목변경 대행 패키지로 진행하는 게 일반적입니다.
- 개인이 직접 하려면 국토부 인허가 통합시스템 (https://eais.go.kr) 에서 신청 가능합니다.
- 개발면적이 크면 환경영향검토서, 배수계획서, 교통영향평가 등 별도 제출 필요.
✅ 요약 정리 (한눈에 보는 핵심)
구분주요내용
| 핵심 허가 | 개발행위허가 + 산지전용허가 |
| 공사 후 절차 | 준공 → 사용승인 → 지목변경 |
| 관할기관 | 시장·군수·구청장 (지적과, 산림과, 건축과) |
| 지목변경시기 | 실제 용도 변경이 완료된 날 |
| 결과 | 임야 → 대지 또는 공장용지로 등재 (공시지가 상승 효과) |
✅ 2. 임야를 대지/공장용지로 변경하는 전체 절차
A[현황 확인] --> B[개발행위 허가 신청] B --> C[토지 형질변경 허가] C --> D[공사 시행] D --> E[준공검사] E --> F[지목변경 신청]
✅ 3. 단계별 설명
① 현황 확인 및 사전 검토
- 토지이용계획확인서 열람 → 도시계획구역 여부, 개발제한구역(Green Belt), 농림지역 등 확인
- 임야가 개발 가능한 지역인지 여부 판단 필요
- 개발불가능지역(보전산지, 국립공원 등)은 지목변경 불가
민원24 또는 정부24에서 무료로 확인 가능
토지이용계획확인서: 정부24 바로가기
② 개발행위 허가 신청
- 관할 시·군·구청 건축과 또는 도시계획과에 신청
- 허가대상: 토지형질변경, 건축물 건축, 공작물 설치, 토지분할 등
? 필요 서류:
- 개발행위허가 신청서
- 위치도, 지적도, 토지이용계획확인서
- 건축계획서(건축 예정 시)
- 설계도면 등
⏱ 소요 기간: 평균 15~30일
③ 산지전용 허가(임야일 경우 반드시 필요)
- 산지관리법에 따라 임야를 대지나 공장용지로 바꾸려면 산지전용 허가가 필수
- 산지전용허가는 지방산림청 또는 관할 시·군·구청 산림과에 신청
? 필요 서류:
- 산지전용허가 신청서
- 전용 계획서 및 지형도면
- 임야도, 임야대장 등
⏱ 소요 기간: 20~30일
? 0.5ha(5,000㎡) 이상이면 산지전용 협의(국토부 포함) 절차가 복잡
④ 토지 형질변경 공사 및 준공
- 허가 후 실제로 임야를 깎거나 메우는 형질변경 공사 시행
- 대지 또는 공장용지로 적합한 상태로 조성
? 토목공사 비용 발생 (1평당 5~20만 원 수준, 지형 따라 다름)
- 공사 후 준공검사 받아야 함
⑤ 지목변경 신청
- 관할 **구청 또는 시청 민원실(지적과)**에 신청
? 필요 서류:
- 지목변경 신청서
- 준공검사 확인서 or 개발행위허가증
- 현장사진, 토지이용계획확인서
- 인감증명서, 신분증 등
⏱ 처리 기간: 5~7일
✅ 4. 지목변경 후 세금 및 기타 유의사항
항목임야대지/공장용지
| 재산세 | 저율 (0.07~0.2%) | 고율 (0.25~0.5%) |
| 양도소득세 | 장기보유특별공제 有 | 적용 축소 가능 |
| 농지전용부담금 | 해당 없음 | 전용면적 × ㎡당 ㎡별 부과금 |
| 지방교육세 등 | 상승 가능 | 고율 적용됨 |
⚠️ 세금 증가 유의해야 하며, 필요에 따라 세무사 상담 권장
✅ 5. 임야 → 공장용지로 변경할 때 추가 고려사항
- 산업단지 개발구역 등으로 지정된 지역이 아니면 개별 공장 설립은 허가가 까다롭습니다.
- 공장건축 승인(산업집적활성화법 등) 필요
- 건축법상 공장용도의 건축물 계획서 제출 필수
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