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용적률(및 건폐율)을 포함해 토지 매입 → 설계 → 인허가 → 시공까지 ‘실무에서 반드시 확인·검토해야 할 핵심 사항들’**을 단계별·항목별로 정리한 체크리스트입니다.
실무에서 자주 누락되어 문제되는 부분 위주로 자세히 적었고, 계산 공식·우선 확인사항·현장 실무 팁(우려 사항과 대응방안)도 함께 넣었습니다.
1) 우선 확인 (토지 매입 전 — 반드시 선행)
- 토지의 용도지역·지구·구역 확인
- 도시지역(준주거·상업·공업·녹지 등)·관리지역·농림지역 등. 용도지역에 따라 적용되는 용적률, 건폐율, 높이제한, 용도제한이 달라짐.
- 지자체 조례(특별구역: 경관지구, 역사문화지구 등)도 확인.
- 대지의 지목·등기·권리관계
- 등기부 등본으로 소유권, 가등기·가압류·근저당, 지상권·지역권 확인.
- 지목(임야·전·답·대지 등)과 실제 이용(건축 가능한 땅인지)을 대조. 지목변경·개발행위가 필요한 경우 행정절차 비용·기간이 발생.
- 용적률·건폐율의 기본값 확인 (해당 토지에 적용되는 수치)
- 해당 용도지역의 기준값(예: 준주거지역 용적률 200% 등) → 지자체 조례 또는 국토계획 규정으로 최종확인 필요.
- 용적률 계산식:
용적률(%) = (연면적의 합계 ÷ 대지면적) × 100 (연면적 = 각 층 바닥면적 합계).
- 도로(접도) 조건 확인
- 건축물의 대지는 원칙적으로 2m 이상 도로에 접해야 하며(예외 규정 존재), 도로 너비·접도 길이 규정(도로 폭에 따른 건축 가능 여부) 확인 필요. 접도 조건 불충분하면 건축허가 불허 또는 도로 확보 필요.
- 주차 요건 예비검토
- 건축물 용도별로 설치해야 할 부설주차장 대수가 법·조례로 정해져 있음(예: 시설면적 150㎡당 1대 등, 지자체별 세부기준 상이). 주차 공간 확보 못하면 설계 불가.
2) 용적률·건폐율 실무 포인트 (설계 전 필수)
- 용적률(연면적) 산정 시 ‘제외되는 면적’ 확인
- 법·시행령·지자체 시행규칙에 따라 일부 지하층, 주차장 면적, 피난·대피공간 등은 용적률 산정에서 제외될 수 있음. (지자체별 해석 차이 있으므로 담당 과장과 사전 협의 필수).
- 건폐율(건축면적/대지면적) 개념 및 실무
- 건축면적은 수평 투영면적 중 가장 넓은 층의 면적. 발코니·처마 등 돌출부분 처리(1m 규정 등)는 세부 규정 확인 필요. 건폐율 한도를 넘기면 공지 확보 불가.
- 실무 계산 예시(필요하면 설계팀에게 바로 전달)
- 대지 500㎡, 적용 용적률 200% → 허용 연면적 = 500 × 200% = 1,000㎡
- 이 때 지하주차장·기계식 주차장 면적이 일부 제외되는지 등은 법·지자체 규정으로 확인해 실사용 가능 연면적을 정확히 계산해야 함.
- 효율적 용적률 확보 전략
- 지하를 활용(지하층 면적의 제외 여부 검토), 주차의 기계식 도입(지자체 허용 시), 특정 용도(피난안전구역 등) 제외 규정 적용 등으로 ‘실효 용적률’을 늘릴 수 있음 — 다만 소방·구조·환기 등 추가 비용 발생.
3) 인허가(행정) 관련 — 필수 확인 및 선조치
- 건축허가 vs 건축신고 구분
- 건축허가가 필요한 유형(신축·대형 변경 등)과 단순 신고로 가능한 유형(소규모 증축 등)을 구분. 허가 대상이면 행정절차·심의(건축위원회 등) 소요시간을 예산에 반영.
- 건축심의·경관심의·주차장심의 등 별도 심의
- 일정 규모 이상의 건물은 건축심의·경관심의·도시계획 심의 대상. 심의 결과에 따라 설계 변경 요구 가능.
- 서류·도면 체크
- 설계도(평면·입면·단면), 구조계산서, 소방계획, 주차계획, 조경계획, 대지안전성(성토·절토) 등 제출 서류 파악.
- 소방·피난 관련
- 소방차 접근로, 피난계단·대피공간·스프링클러 필요 여부 확인(용도·규모에 따라 필수). 소방과 사전 협의 필수.
4) 구조·지반·시공 관련
- 지반조사(정밀) — 기초·지하층 계획 필수
- 연약지반·지하수·지하 매설물 유무에 따라 기초공법(말뚝·지중앵커 등)과 비용이 크게 달라짐. 시공 전 정밀 지반조사 권장.
- 굴토·흙막이·인접 건물 영향
- 인접 건축물이 근접한 경우 흙막이공법과 안전대책 필요(기초 침하 위험). 보험·감리 조치 필요.
- 방수·배수·침수대책
- 지하층 계획 시 빗물 역류·지하수에 의한 침수 대책 필요(펌프·레벨차단 등).
5) 설계 시 고려할 행정·환경적 제약
- 높이제한(비행안전·전파·조망·일조 규제 등)
- 비행안전구역·전파장애·일조권 침해·경관지구 규정 등으로 높이 제한 발생 가능.
- 옥외 광고물·간판 규제
- 상업시설 계획 시 조례상 광고물 규정 확인(크기·위치·조명 제한).
- 환경·소음·유해시설 규제
- 인근 산업시설·도로·철도 소음 영향, 대기·악취 규제(특히 공장·주차 시설 등).
6) 주차·교통·접근성 실무
- 주차대수 확보 및 형식(지상/지하/기계식)
- 지자체별 설치기준과 기계식 주차 허용 여부/비율/설치 절차 확인. 기계식은 초기비용과 유지비, 안전관리 의무가 있음.
- 도로·접근로(진입로) 확보
- 화물·응급차량 접근성, 도로 폭, 진출입 각도, 주행선 확보 등 교통영향평가 필요시도 있음.
7) 안전·소방·기계설비
- 소방설비(스프링클러·옥내소화전 등)
- 용도·연면적에 따른 소방설비 설치 기준을 확인하고 설계 초기부터 반영.
- 기계·전기·통신·위생설비
- 전력 수급(변압기 용량), 가스 인입, 상·하수도 연결 가능 여부(관로 용량·유수지 확인) 등 인프라 점검.
8) 비용·세무·금융(사업성)
- 개발비·인허가 비용·분담금(기반시설부담금 등)
- 기반시설(도로·상하수도) 부담금, 조경·주차부담금, 분담금 등 지자체별 추가비용 존재 가능.
- 세금(취득세·재산세·부가세 등)과 감가상각
- 개발 후 세부담 변화 예측(보유세·종합부동산세 등), 임대사업 계획 시 세무사와 협의.
- 사업자 대출·담보(금융기관 기준)
- 용적률·연면적에 따른 수익성, 대출 가능성(담보가치), 공사비·준공 후 수익률 산정.
9) 서류·현장 확인 목록 (체크리스트)
- 등기부등본(소유권·가등기·근저당 등) 확보
- 지적도·임야도·토지이용계획확인서 확보
- 용도지역·지구·구역, 용적률·건폐율 기준 확인(지자체 조례 포함)
- 도로(접도) 상태 및 길이(접도부) 확인(현장사진 포함)
- 지반조사보고서(또는 예비조사 필요 여부)
- 인접 건물·시설물(구조·기초 조건) 현장 확인
- 상·하수도·전기·가스 인입 가능성(관로·용량) 확인
- 주차대수 산출(지하/지상/기계식 포함) 및 배치안 검토
- 소방차 진입·소방설비 설치 가능성 검토
- 건축물 대장·건축허가 이력(기존 건물 리모델링·증축시) 확인
- 환경규제(소음·대기·폐기물) 적용 여부 확인
- 조례·특별지구(풍수림·문화재·경관지구 등) 적용 여부 확인
- 예상 공사비·기반시설분담금·세금(취득세 등) 산출
- 인허가 예상 기간(허가·심의 필요 여부) 산정 및 일정 반영
- 관련 담당 과(건축과·도시계획과·소방서) 사전 상담 기록 보관
10) 자주 발생하는 실무 리스크(사례)와 대응
- 용적률 과다 산정 → 허가 불허
- 원인: 지하·주차 제외 항목 오해, 지자체 해석 차이.
- 대응: 설계 초기 단계에 지자체 담당자와 ‘사전협의’(사전컨셉협의)를 통해 제외 인정 범위를 확인.
- 접도 불충분(도로 폭 또는 접도 길이 부족)
- 원인: 대지 진입로가 사도로 표기되거나 길이 미달.
- 대응: 인접 토지 확보·도로 개설 협의 또는 예외 적용 가능성(허가권자 판단) 타진.
- 주차 부족으로 사용승인 지연
- 원인: 상업시설·오피스텔 등에서 주차 산정 실수.
- 대응: 기계식 주차 또는 근거리 노외주차장 확보 방안 마련, 조례상 대체 기준 확인.
- 지반 문제로 공사비 초과
- 원인: 정밀 지반조사 생략.
- 대응: 매입 전 예비 지반조사(시추) 권장, 계약서에 ‘지반 책임’ 조항 명시.
11) 실무 팁 (빠르게 손해 막는 행동들)
- 매입 전 ‘토지이용계획확인원’과 ‘건축물대장’은 반드시 확보 — 용적률·건폐율 산정의 기초 자료.
- 지자체 담당자(건축과·도시계획과·주차과 등)와 사전협의(사전검토)를 문서로 받기 — 심의·허가 시 해석 차이로 인한 리스크 감소.
- 설계 초기에 소방·구조·기계설비 담당자와 동시에 컨퍼런스 — 피난·주차·전력 관련 설계 변경을 줄일 수 있음.
- 기계식 주차장 도입 시 유지관리·안전 책임(관리주체 명시) 고려 — 민원·사후비용이 발생할 수 있음.
- 프로젝트 일정표에 ‘심의(건축위원회 등)’ 기간을 넉넉히 반영(통상 수주~수개월).
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