농지 취득 후 3년소유, 3년자경 농지은행 위탁제도

 

농지 취득 후 처분제한 및 자경요건(농지법 제6조, 제8조 등), 그리고 한국농어촌공사 농지은행 위탁제도와 깊이 관련되어 있습니다.
즉, 농지 투자자가 “3년 이상 소유” 및 “3년 이상 자경(직접경작)” 요건을 어떻게 충족하거나 대체할 수 있는지가 핵심입니다.

 

🌾 1. 기본 법적 근거: 농지법 제6조(농지의 소유)

“농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유할 수 없다.”

즉, 비농업인은 원칙적으로 농지를 취득할 수 없고, 취득 시에는 ‘자경(직접경작)’ 의무가 전제됩니다.
이를 확인하기 위해 농지취득 시 **농지취득자격증명서(농취증)**을 발급받게 됩니다.

 

📜 2. 3년 소유 및 3년 자경 요건의 의미

구분내용근거

3년 소유 요건	농지를 취득 후 3년 이상 보유해야 함	농지법 시행령 제30조 등
3년 자경 요건	3년 이상 직접 경작(또는 이에 준하는 방법으로 이용)해야 함	농지법 제6조, 제8조
예외적 인정	불가피한 사정(고령, 질병, 도시거주, 위탁경영 등)으로 직접 경작이 어려운 경우, 예외적으로 간접 이용(위탁경영) 인정 가능	농지법 제23조(위탁경영)

이 요건은 단순한 투자 목적으로 농지를 사고팔며 투기하는 것을 방지하기 위한 장치입니다.

🏢 3. 농지은행 위탁 시의 법적 효과 (농지법 제23조 및 관련 규정)

💡 “농지은행 위탁”이란?

한국농어촌공사에서 운영하는 농지은행사업을 통해
본인이 보유한 농지를 임대 또는 위탁경영 형태로 맡기는 제도입니다.

📘 관련 법령: 「농지법」 제23조(농지의 위탁경영 등),
「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」 제13조, 제16조 등

 

✅ 4. 농지은행 위탁 시 3년 자경요건 대체 인정 여부

구분내용해석

직접경작 대신 위탁 가능	소유자가 농지은행에 위탁하여 농업경영을 대신하도록 할 수 있음	농지법 제23조
위탁기간 중 자경 간주	위탁경영은 농지법상 ‘자기의 농업경영에 이용한 경우’로 간주 → ‘직접경작’ 요건 충족으로 인정	농지법 제6조 단서, 제23조 제1항
즉, 위탁기간도 3년 자경기간에 포함 가능	실제 농사행위는 하지 않아도 법적으로 자경기간으로 인정	행정해석 다수(농림축산식품부 유권해석)

 

📅 5. 예시 시나리오

🧩 예시 1.

• 2025년 3월: 농지 취득 (농취증 발급)
• 2025년 4월: 농지은행에 경작 위탁 (위탁경영 계약 3년)
• 2028년 4월: 위탁기간 종료 후 매각 희망

➡️ 이 경우

• 3년 이상 소유 ✅
• 3년 이상 자경(위탁경영으로 대체 인정) ✅
• 따라서 양도소득세 감면요건 등 충족 가능
  (단, 실제 감면 여부는 세법상 별도 확인 필요)

 

💰 6. 세법과의 연계 (양도소득세 감면 등)

농지법상 자경요건이 충족되면, 소득세법상 자경농지 감면 요건과도 연결됩니다.

구분요건감면 내용

자경농지 양도소득세 감면	8년 이상 자경, 농지법상 적법한 경작 또는 위탁경영	양도소득세 100% 감면 (농지소재지 거주 시)
3년 자경은 기본요건	8년 중 최소 3년 이상은 실제 또는 위탁경작으로 이용해야 함	감면요건 중 일부

즉, 농지은행 위탁을 통해 자경으로 인정받은 기간도 세법상 자경기간에 포함됩니다.

 

⚠️ 7. 주의사항

항목유의점

형식적 위탁 금지	단순히 위탁계약만 체결하고 실제로 이용이 없는 경우 인정되지 않음
위탁계약서 보관	향후 양도세 감면 시 증빙자료로 필요 (농지은행 계약서, 이용실적 등)
3년 미만 매도 시	투기성 거래로 의심될 수 있으며, 세제 혜택 불가
도시계획구역 변경 시	농지법이 아닌 개발법령이 우선 적용될 수 있음 (예: 보상, 전용허가 등)

 

📘 8. 요약정리

항목일반 자경농지은행 위탁 시

경작형태	본인이 직접 농사	위탁경영 (농지은행 대리 경작)
법적 인정	자경으로 인정	자경으로 간주
3년 소유요건 충족	O	O
3년 자경요건 충족	O	O (위탁기간 포함)
세법상 감면 적용 가능성	O	O (단, 실질 위탁 증빙 필요)

농지 3년 소유·자경 요건 충족 판단표 바로가기

 

🧾 참고자료

• 「농지법」 제6조(농지의 소유)
• 「농지법」 제23조(농지의 위탁경영 등)
• 「농지법 시행령」 제30조
• 농림축산식품부 질의회신(농지과-2474, 2021.10.15.)
• 한국농어촌공사 농지은행 사업 안내서(2024년판)