"임야 토지개발"은 산림으로 분류된 임야를 전(밭), 대지(건축용지) 등으로 용도 변경하거나 개발하는 것을 의미합니다. 단순한 개간이 아니라 법적·행정적 절차와 환경적 고려, 경제성 분석이 수반되며, 아래의 절차와 요건들을 따라야 합니다.
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✅ 임야 토지개발 개요
구분 내용
대상 국토이용계획상 '임야'로 분류된 토지
목적 건축, 농업, 관광시설, 창고, 공장 등 다양한 개발 목적
법적 근거 「산지관리법」, 「국토계획법」, 「산림보호법」 등
관할 기관 시·군·구청, 지방산림청, 산림청 등
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🔍 주요 개발 절차
1. 개발 가능성 검토
해당 임야가 보전산지인지 준보전산지인지 확인
임야가 개발제한구역, 문화재보호구역, 상수원보호구역 등인지 확인
2. 토지이용계획 확인
토지이용계획확인서 발급 (정부24 또는 지자체 민원실)
3. 산지전용허가 신청
보전산지: 산림청 허가 필요 (까다로움)
준보전산지: 지자체장 허가 (상대적으로 완화)
4. 환경영향평가 및 사전검토
일정 규모 이상일 경우 환경영향평가 대상
산림조사서, 조림계획서 등도 요구됨
5. 토목공사 및 형질변경 허가
성토·절토, 진입도로 개설 등 토목 설계 및 인허가 진행
6. 용도지역·지구 변경 (필요시)
도시계획변경 또는 농림지역 → 계획관리지역 등 변경 신청
7. 건축 허가 등 추가 절차
건축물 신축 시 건축허가와 개발행위허가 병행 필요
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📌 임야개발 시 주의사항
항목 내용
개발행위 제한구역 보전산지, 생태·경관보전지역, 군사시설보호구역 등은 원칙적으로 불가
벌금/처벌 무단 개발 시 5년 이하 징역 또는 5천만 원 이하 벌금 (산지관리법 위반 시)
조림비 예치 개발면적에 따라 조림비 예치 또는 대체조림 의무 발생
현장 점검 산림청 또는 지자체 현장실사, 주민 민원도 고려 필요
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💰 개발비용 예시
항목 비용 범위 (예시)
토지조사 및 설계 200만 ~ 500만 원
산지전용허가 수수료 면적에 따라 수십만 원 ~ 수백만 원
조림비 예치 ㎡당 1,500~2,500원 수준
용도변경 및 인허가 300만 원 ~ 1,000만 원 이상
기반공사 (진입로 등) 수천만 원 이상 가능
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📂 필요 서류 목록
토지대장, 등기부등본
토지이용계획확인서
지적도 및 임야도
개발행위계획서
산림조사서
환경영향평가서 (대상 시)
조림계획서
설계도면 등
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💡 TIP: 개발이 쉬운 임야 조건
✅ 준보전산지
✅ 계획관리지역
✅ 경사도 25도 미만
✅ 접근 도로 인접
✅ 인근에 이미 개발된 토지 있음
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🧾 FAQ
Q1. 임야를 전으로 바꾸는 데 가장 중요한 허가는?
→ 산지전용허가입니다. 이를 받지 않으면 불법개발로 간주됩니다.
Q2. 농막, 주택 건축도 가능한가요?
→ 보전산지는 매우 제한적이며, 준보전산지 + 계획관리지역은 허가받고 가능성 있음.
Q3. 개인이 직접 개발 가능한가요?
→ 가능하지만, 대부분은 전문가(산림기술사, 측량사 등)와 협업이 필요합니다.
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📞 임야개발 상담기관
기관 연락처
산림청 민원센터 042-481-4083
시·군·구청 산림과 해당 지자체 홈페이지 참조
한국산림기술인회 www.foret.or.kr
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